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陆继忠

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经济学、法学研究者,区域经济、产业经济研究员。从经济与法治的视角探寻中国社会的公平与效率。

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路透社:《Foley专栏》为迷茫者解读中国楼市  

2011-05-18 01:11:11|  分类: 海外评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(本文作者是路透热点透视专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)

作者:John Foley

路透香港3月31日电---中国楼市的泡沫非常之大。受到货币廉价供应、中产阶层崛起和城市居民增多等因素的影响,房市价格飙升。无论是出租车司机、政治家还是对冲基金经理,都三句话不离房子问题。政府对高房价已经容忍太久,但价格确实应该回归到正常水平。

--为什麽说中国出现了楼市泡沫?

价格上升之快令人眩晕。在中国最大的十个城市里,去年面向大众市场的新建住宅价格上升幅度超过10%。2004年到2009年,35个城市的房价翻了一倍。不过和任何泡沫一样,楼市泡沫并没有确凿的证据。国际货币基金组织认为,从全国范围看,中国楼市没有泡沫。但在一些城市地区,情况并非如此。

考虑一下承受力。在大多数国家,可承受的房价约是家庭平均年收入的四倍。而在北京、上海或深圳,这个数字飙升到了大约12倍。即使工资快速上涨,房价也实在太高了。

而且出现投机性泡沫的金融环境也存在。过去两年,广义货币供应增加了39%,实际利率为负。囤货的想法、数十年来的住宅匮乏,都导致这种楼市投资狂潮的出现。投资者只有三个渠道来存放自己的资金:银行、股市或者楼市。

缺少的是杠杆。大多数情况下人们要先支付房价至少40%的首付,这使得中国楼市的泡沫与美国的不同。而且,在贷款不那麽容易获得的情况下,楼市价格依然飙升,说明人们对从楼市中获利的预期大幅上升。

--这些空房都由谁所有?

这也是个怪现象:中国的楼市供应也有泡沫。房价上涨吸引了新的投资,但买房者和卖房者达不成共识,房子就空下来了。

政府也在推波助澜。各省依靠出售土地获得收入。各级政府默许盖楼项目,因为这会拉升GDP,可以证明自己的政绩。即使是天津、大连等富裕城市的优质地段,也能看到很多空置房。

卖房者没有理由急于把房子脱手。房租收益率低至1%-2%,因此房主并不急于把房子租出去

。很多投机者都没有贷多少款,所以不存在现金流压力。

当局看到了问题。中国的银行被要求紧缩房地产类贷款。虽然效果不大,但这至少可以确保像鄂尔多斯那样的“鬼城”不会越来越多。

--中国的领导者们可以从中学到些什麽?

政治家们希望能力挽狂澜。上海和北京已经开始限制外地人买房。这减少了房屋交易量。

但投机者还在等待市场复苏的那一天。虽然上海和重庆推出了房产税,但效果甚微。

为什麽政府不直接击中要害?原因可能是,如果价格下降,新的建设项目就会骤减,GDP也将付出沉重代价。中国经济的六分之一来自房地产行业。如果一年内房屋建设活动减少三分之一,GDP增长率就会减半。这会导致成千上万人失业,乃至社会不稳定。

与此同时,当局也在试图建设一些价格可被人们接受的房子。虽然最高端房产的价格不会受到影响,但此举确实有助于安抚无房的穷人,并可在房价下跌时,仍能促进建筑业发展。

真正有效的将是大幅提高利率。问题是这也会让整体经济受创。目前,货币政策被楼市泡沫劫持。

--楼市泡沫破裂,谁会受损?

受害者可以被分为三类。首先是银行。不过大多数抵押贷款都不到房价的一半,所以如果发生大规模违约,大型银行还是相当安全的。但较小型银行可能会受到很大冲击。

第二类受害者是开发商。最大的开发商可能会逃过一劫,但中小型开发商大概在劫难逃。

第三类是购房者。受到楼市崩盘影响的人应该比表面上看来的更多,因为有些房子是整个大家庭凑钱买的,一处房子可能用掉了三代人的积蓄。

面对这种情况,中国政府可能感到,最好的办法是什麽都不做。但这并非明智之举。其他地方发生的楼市崩盘现象告诉我们,如果监管者和决策者不戳破泡沫,那麽一场外部危机或市场情绪的突然反转可能会引发更猛烈的抛售。政府如果去压制过度疯狂的投资热情,可能会被骂。但如果不这样做,它会被骂得更惨。

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